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出租一套房每月“凈虧”300元,企業“傻”了?

2019-11-15 07:31圖文來源:南京日報

出租一套房,長租公寓運營商月虧300元

“高收低租”,風險如何規避  

“本公司因經營不善導致資金鏈斷裂,后期可能會有部分房東的房租支付不了,我們會跟房東協商,先打欠條,然后慢慢償還……”不久前,杭州一住房租賃企業向租客下發這一公告,這已是10月以來杭州第4家資金鏈斷裂的長租公寓運營商。而在我市住房保障和房產局官方微信近日公示的“住房租賃市場違規亂象”中,好幾家企業也被曝“高收低租,拖欠房東租金”。

規避“高收低租”,相關部門將如何作為?

一套房每月“凈虧”300元,企業“傻”了?

通過“高收低租、長收短付”“租金貸”形成資金池進行擴張,是住房租賃企業發展長租公寓市場的慣用套路,其引發資金斷裂而宣告終結的現象,近一年多來在北京、杭州、西安、上海、成都、重慶、蘇州等多地上演。

所謂高收低租,即收房價格高于周邊房租價格,而出租價格則低于周邊房租價格。企業以此模式可以快速獲取房源,迅速獲取大量租金、提升資產管理規模。

市住房保障和房產局官方微信近日曝光的南京玉恒商業管理有限公司也是采取這一經營模式。今年8月,該公司因經營管理不善,資金鏈斷裂,拖欠房東房租等問題引發租賃矛盾糾紛,出現大量房東房客擠兌維權。該公司在我市經營房源1200余套,其中“高收低租”房屋800余套,收房與出租差價200—300元/套。目前,“南京玉恒”已經停業,公司負責人也已承諾籌措資金妥善處理矛盾糾紛。

“高收低租”模式為何頻繁上演?

“良性發展,應該是以收房價格作為依據,測算合理的出租價格,但很多公司為了迅速占領市場,實現區域性壟斷,通過‘高收低租、長收短付’模式冒險。他們靠時間差、租金期限錯配(即收取房客半年、一年房租,支付給房東則是按月、按季)形成資金蓄水池,短期內,確實有充足資金迅速擴張,但若沒有后期資金投入和依托租賃開展增值服務來盈利,便不可持續。”市房地產市場交易中心副主任劉東表示,“高收低租”模式完全不符合商業邏輯。

一位業內專家告訴記者,許多長租公寓品牌實際上就是小型房產中介“穿個馬甲”,盡管在裝修、押金支付等方面下了功夫,但在渠道、服務上依舊是傳統房產中介思路,“房產中介行業本身就魚龍混雜,而租金貸、規模換融資等一些互聯網化、金融化的做法帶來的大量短期利益,是很容易引人犯錯的。”

整治住房租賃發展中的違規問題,今年8月至9月份,我市房產局、公安局、市場監管局、地方金融監管局等4部門集中開展專項整治活動,檢查近2000家中介機構、租賃企業,責令整改290家。眼下,我市又正按照住建部等六部委的統一部署繼續深入整治,整治重點內容有七大項,包括:通過銀行貸款等融資渠道或利用“長收短付”“租金貸”、挪用租金等方式獲取資金,以高額租金搶占房源再低價出租的“高收低租”經營行為;通過強制、誘導或隱瞞欺騙等違法違規手段使承租人使用“租金貸”支付租金等。

怎么管?合同網簽備案,“租金”納入專戶

“一方面,我市需對現存的違規行為進行大力整治;另一方面,作為全國住房租賃試點城市,南京也需要從管理制度、行業規范等方面著手先行先試,讓住房租賃市場更加規范良性發展。”劉東告訴記者,《南京市房屋租賃合同網簽備案辦法(試行)》將從下月1日起正式實施,將依托房屋租賃服務監管平臺全面強化租賃市場監管。目前正在組織租賃企業、中介公司、各區房管部門、銀行服務網點進行系統操作培訓等前期準備工作,接下來將督促租賃企業、中介公司,按照市房產局和市場監管局聯合監制的租賃合同示范文本如實上傳所有租賃房源信息,“這樣房產管理部門可以采集租賃市場信息,掌握租賃企業經營情況。一旦企業持續存在‘高收低租’等行為或者企業經營有風險,管理部門可以提前約談告誡、督促企業進行‘整改’,并可以向社會發出風險提示。”劉東表示,推行規范的合同文本可以避免租賃企業自制格式合同中“霸王條款”“租金貸”等陷阱的出現,有效保證房東、房客雙方的合法權益。

除了通過網簽備案對企業進行監管,我市還在醞釀對“二房東”經營模式的租賃企業收繳的租金實行銀行托管。目前租賃企業以代理、托管的方式出租住房,租客支付的租金都是先交到租賃企業口袋中,一旦企業出現資金斷裂、卷款跑路等行為,傻眼的不僅是房東,租客也會受到影響,“接下來我市將積極推動租賃企業租金監管制度,長租公寓市場的代理和托管類租賃企業與銀行簽訂托管協議,對租金進行專戶管理。由托管銀行對租金進行監控,按比例凍結部分資金作為風險保證金,通過這種方式對住房租賃企業資金鏈條進行監管,可有效減少租賃市場風險。”劉東表示。

作者:顧小萍責任編輯:劉陽
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